Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais systématiquement demandé par le bailleur. Le dépôt de garantie sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations contractuelles.
1° Le montant du dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement être mentionné dans le bail.
-Pour les locations vides: il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer, hors charges.
-Pour les locations meublées: le montant du dépôt de garantie est au maximum égal à deux mois de loyer.
2° la restitution du dépôt de garantie
Par principe, les modalités de restitution du dépôt de garantie à la fin du bail sont précisées dans le contrat de bail.
Néanmoins, au regard de l’importance des litiges à ce sujet, la loi encadre le délai de restitution du dépôt de garantie au locataire (sauf détériorations imputables au locataire ou non paiement de sommes qui justifierait une retenue du dépôt de garantie).
Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014), le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal:
-d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (cas rare….),
-de deux mois lorsque la comparaison de l’état des lieux de sortie et d’entrée révèle des différences.
Ces délais commencent à courir à compter de la restitution des clés par le locataire.
Intérêts de retard : la loi prévoit également des intérêts de droit au bénéfice du locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie est ainsi majoré de 10% pour chaque mois de retard commencé.
3° Le document clef : l’état des lieux
L’établissement d’un état des lieux à l’entrée dans le logement et à la sortie est une obligation prévue par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
C’est la comparaison de ces deux documents à la fin du bail qui permet de déterminer d’éventuelles réparations imputables au locataire qui justifieraient la retenue du dépôt de garantie, voire des sommes supplémentaires à verser (sur présentation de justificatifs de professionnels). Ces documents peuvent être produits en justice d’où la nécessité qu’il soit établi méticuleusement et dûment signé par les parties. Nous conseillons de prendre des photos à l’entrée comme à la sortie de la location.
Par conséquent, voici les précautions et conseils pratiques à adopter :
-l’état des lieux doit être établi de façon contradictoire, en présence du locataire et du propriétaire (son mandataire lorsqu’il a fait appel aux services d’une agence), voire même avec le concours d’un huissier ;
-il doit être le plus objectif et précis possible afin d’éviter toute discussion ;
-l’état des lieux doit être établi avec minutie. Il faut donc prendre son temps et ne pas hésiter à vérifier ce que mentionne le propriétaire ;
-prenez le temps de vérifier l’état de fonctionnement des équipements ;
-l’état des lieux doit être effectué dans un état d’éclairage suffisant ;
-n’oubliez aucune pièce même si cela vous semble inutile ou en bon état apparent ;
-lors de l’établissement de l’état des lieux, faîtes mettre par écrit tout ce que le bailleur vous indique oralement (travaux qu’il compte réaliser, éléments qu’il compte remplacer, promesse de restituer la caution en totalité….). Les promesses orales n’ont aucune valeur juridique et certains bailleurs en abusent.
