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IMMOBILIER - LOCATION

Relations propriétaire-locataire pour les travaux

Voici quelques renseignements bien utiles dans les relations entre propriétaires et locataires concernant les travaux. Ils peuvent éviter aux locataires de payer ce qu’ils ne doivent pas ou de commettre des erreurs parfois irréparables….

Merci à Clarisse, étudiante en Droit, pour ce travail. 

1- Quels sont les travaux que la loi met à la charge du propriétaire ?

Les obligations du bailleur sont définies à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire doit faire faire les travaux dès lors qu’ils augmentent la valeur de l’immeuble ou du bien loué, il est en clair tenu des « grosses réparations ».

Exemples de grosses réparations :

  • Le bailleur est responsable des dégradations occasionnées par la vétusté du logement ou des équipements.
  • Le propriétaire doit remplacer les tuiles ou ardoises, les gouttières, les cheminées, balcon, terrasse, volets, portes, installation électrique défectueuse, boite aux lettres…
  • Le bailleur est tenu à certaines  obligations administratives : raccordement à l’égout, enfouissement des lignes téléphoniques ou électriques, mises aux normes d’ascenseur, porte coupe-feu…

2- Quels types de travaux la loi met-elle à la charge du locataire ? 

Les obligations du locataire sont définies à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’entretien du logement et les réparations locatives sont à la charge du locataire. L’entretien courant est assumé par le locataire, il s’agit des « des petites réparations ». La liste de ces réparations figure au décret n°87-712 du 26 août 1987.

Exemples de réparations locatives :

  • Réfection des mastics des vitrages
  • Remplacement des interrupteurs, prises de courant, fusibles, ampoules…
  • Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver, hottes…s’ils sont mentionnés au bail
  • Entretien annuel de chaudière
  • Graissage
  • Raccords de peinture
  • Remplacement des joints, flotteurs des chasses d’eau

Bon à savoir : L’obligation de réparations locatives pèse sur le locataire pendant toute la durée du bail et jusqu’à la remise des clés au bailleur, lorsque celle-ci a lieu après l’expiration du bail.

3- Sur qui pèsent les frais de remise en état des lieux lors de votre entrée dans les locaux ?

Les frais de remise en état lors de l’entrée dans les lieux d’un locataire sont à la charge du bailleur, sans qu’il y ait lieu de distinguer s’il s’agit de réparation d’entretien courant ou non. Le propriétaire doit fournir un logement décent, ne présentant pas de risque pour la sécurité et la santé des occupants, et pourvu des équipements habituels permettant son utilisation. Si le  bailleur promet des travaux, faites-le mentionner sur le bail. S’ils ne les réalise pas, vous pourrez demander une réduction du loyer.

3.1 – Le propriétaire peut-il vous demander d’exécuter des travaux que la loi met à sa charge ?

Le propriétaire peut demander, sous certaines conditions strictes, contractuellement, au locataire d’effectuer la mise en état des lieux que la loi met à sa charge. La clause du contrat entre le bailleur et le locataire, doit énumérer expressément les travaux que le locataire exécutera et sous quelles conditions financières.

3.2- Avez-vous droit à une indemnité lorsque vous effectuez les travaux contractuellement mis à votre charge par votre propriétaire ?

L’exécution par le locataire de travaux incombant normalement au bailleur s’accompagne d’une contrepartie financière qui consiste en une compensation du coût des travaux avec le montant des loyers. Cette contrepartie doit être convenue avant travaux.

4- Votre propriétaire peut-il vous empêcher d’effectuer certains travaux ?

Par principe, le propriétaire ne peut pas s’opposer aux travaux que le locataire effectue dans le local loué, néanmoins il n’est pas possible de transformer la chose louée sans l’autorisation du propriétaire.

Exemples de transformations auxquels le bailleur peut s’opposer :

  •  Percer les gros murs
  •  Déplacer ou abattre des cloisons
  •  Supprimer un escalier
  •  Elargir une porte…

Exemples d’aménagements, auxquels le bailleur ne peut pas s’opposer :

  • Changer le papier mural
  • Changer la moquette
  • Renforcer l’isolation phonique ou thermique

Bon à savoir : les transformations doivent être autorisées par le propriétaire, par le biais d’un écrit, en principe avant les travaux mais une régularisation postérieure est possible.

Attention si le locataire réalise une transformation du local loué sans l’autorisation du bailleur alors il pourra être tenu de remettre en état le local, à moins que le bailleur ne préfère conserver à son profit les ouvrages réalisés, sans que le preneur ne puisse réclamer d’indemnisation pour les frais engagés.

5- Comment informer le propriétaire de la nécessité d’effectuer des travaux ?

S’il est nécessaire de réaliser des réparations, le propriétaire devra être informé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Si le bailleur ne s’exécute pas, le locataire doit le mettre en demeure et se faire autoriser en justice à se substituer au bailleur, devant le tribunal d’instance du lieu où est situé le bien loué.

Attention, si le locataire effectue de son propre chef les travaux, sans autorisation en justice préalable alors il ne pourra prétendre à aucun remboursement de la part du bailleur.

6- Le locataire peut-il être dispensé de son obligation d’entretien ?

Le locataire peut être dispensé de son obligation d’entretien et de réparation en cas de force majeure, vétusté, malfaçon, vice de construction ou cas fortuit. Les petites réparations et les réparations locatives restent alors à la charge du bailleur.

7- Les sanctions en cas d’inexécution :

7.1- Quelles sont les sanctions pour le propriétaire qui n’effectue pas les travaux ?

Si le bailleur ne s’exécute pas le locataire peut après mise en demeure du propriétaire à exécuter les travaux ou réclamation auprès du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble :

  • Demander au juge une condamnation du bailleur à exécuter les travaux dans un délai déterminé sous astreinte.
  • Demander à être autorisé par le juge à effectuer lui-même les travaux avec compensation des sommes avancées avec le loyer dus au bailleur.
  • Le locataire peut aussi demander la résiliation judiciaire du bail assortie d’une demande de dommages et intérêts si le bailleur s’abstient de faire les réparations qui lui incombent.

Attention le locataire ne peut pas refuser de payer le loyer au motif que le bailleur n’exécute pas les obligations qui lui incombent, sauf en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux. La possibilité de verser le loyer sur un compte bloqué ne peut se faire que sur décision du juge, en aucun cas sur la seule initiative du locataire.

7.2- Quelles sont les sanctions pour le locataire ?

Si le locataire n’assure pas ses obligations d’entretien, le bailleur dispose de deux actions contre celui-ci :

  • Le bailleur peut contraindre le locataire à exécuter son obligation.
  • Le bailleur peut demander la résiliation judicaire du bail assortie d’une demande de dommages et intérêts, auprès du juge d’instance du lieu de situation du bien loué.

Bon à savoir : dans cette hypothèse le bailleur ne peut pas appliquer la clause résolutoire, permettant la résiliation automatique du bail sans l’intervention du juge.

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